Perjanjian tentang Larangan Mengganggu dan Pengakuan Adanya Pemilik Baru

Non-disturbance and Attornment Agreement

 

1.    Pemberitahuan. Walau ada apa pun yang ditentukan lain dalam Perjanjian Sewa, Penyewa dengan ini setuju bahwa jika ada tindakan, kealpaan atau kelalaian apa pun oleh Pemilik atau perwakilan, pegawai, kontraktor, penerima lisensi atau undangan Pemilik yang akan memberikan kepada Penyewa hak, baik langsung ataupun setelah lewatnya suatu masa, untuk mengakhiri Perjanjian Sewa, atau menuntut pengusiran sebagian atau total, atau mengurangi uang sewa yang wajib dibayar berdasarkan Perjanjian Sewa atau mengkreditkan atau memotong uang-uang apa pun terhadap uang-uang sewa di hari kemudian yang wajib dibayar berdasarkan Perjanjian Sewa atau penerapan remedi apa pun berdasarkan Perjanjian Sewa, Penyewa tidak akan menerapkan hak tersebut sebelum ia mengirimkan pemberitahuan tertulis tentang tindakan, kealpaan atau kelalaian itu kepada Kreditur sesuai dengan Alinea 11, dan (i) dalam hal tindakan, kealpaan atau kelalaian itu yang dapat diperbaiki dengan pembayaran uang, jika Kreditur tidak melakukan pembayaran yang berlaku dalam 60 hari setelah pengiriman pemberitahuan itu, atau (ii) dalam hal tindakan, kealpaan atau kelalaian lain mana pun, jika Kreditur belum memperbaikinya dalam waktu yang wajar untuk memperbaiki tindakan, kealpaan atau kelalaian tersebut setelah pengiriman pemberitahuan itu dan setelah Pemilik menjadi berhak berdasarkan Dokumen-Dokumen Jaminan untuk memperbaikinya, yang mencakup waktu sebagaimana yang mungkin diperlukan untuk mendapatkan penguasaan Tempat Sewa jika penguasaan diperlukan untuk mengadakan perbaikan itu, dengan syarat Kreditur dengan ketekunan yang wajar (a) melakukan remedi-remedi yang tersedia kepada dirinya berdasarkan Dokumen-Dokumen Jaminan sehingga dapat memperbaiki tindakan, kealpaan atau kelalaian tersebut, dan (b) setelah itu harus memulai dan tetap memperbaiki tindakan, kealpaan atau kelalaian tersebut, atau menyuruhnya diperbaiki. Penyewa juga harus mengirimkan salinan pemberitahuan berdasarkan Perjanjian ini kepada segala penerus kepentingan Kreditur berdasarkan Dokumen-Dokumen Jaminan, dengan syarat bahwa Kreditur atau penerus tersebut memberitahu Penyewa tentang nama dan alamat pihak yang harus Penyewa beritahukan. Perbaikan kelalaian Pemilik oleh Kreditur tidak boleh dianggap sebagai penanggungan kewajiban-kewajiban lain Pemilik oleh Kreditur berdasarkan Perjanjian Sewa. Jika dalam memperbaiki tindakan, kealpaan atau kelalaian tersebut Kreditur memerlukan akses terhadap Tempat Sewa untuk mengadakan perbaikan itu, Penyewa harus memberikan akses ke dalam Tempat Sewa kepada Kreditur sebagaimana yang diperlukan oleh Kreditur untuk mengadakan perbaikan itu pada semua waktu yang wajar. Kecuali kalau Kreditur secara tertulis setuju lain, Pemilik harus tetap sepenuhnya wajib melaksanakan kewajiban-kewajiban Pemilik berdasarkan Perjanjian Sewa (tetapi hanya sejauh yang diwajibkan oleh dan dengan tunduk pada pembatasan-pembatasan yang tercantum dalam Perjanjian Sewa), baik sebelum maupun setelah Kreditur menerapkan salah satu hak atau remedi berdasarkan Perjanjian ini. Jika Kreditur atau salah satu penerus atau penerima pengalihannya menjadi wajib melaksanakan kewajiban-kewajiban sebagai Pemilik berdasarakan Perjanjian Sewa, orang atau badan tersebut harus dibebaskan dari kewajiban-kewajiban itu ketika orang atau badan tersebut mengalihkan, menjual atau secara lain memindahtangankan kepentingannya dalam Tempat Sewa.

2.    Para penerus Kreditur juga termasuk. Istilah ďKrediturĒ harus dianggap mencakup Kreditur yang disebutkan di atas dan mana pun di antara para penerus maupun penerima pengalihannya, yang mencakup siapa pun yang telah meneruskan kepentingan Pemilik berdasarkan, melalui atau sesuai dengan penyitaan oleh hakim atau penjualan oleh wali pribadi atau acara hukum lain yang diajukan menurut Dokumen-Dokumen Jaminan, atau tindakan sebagai pengganti tindakan atau kealpaann atau acara hukum tersebut, atau secara lain.

3.    Kreditur tidak bertanggung gugat. Penyewa setuju bahwa (a) tidak satu pun pembayaran di muka uang sewa atau uang sewa tambahan yang jatuh tempo berdasarkan Perjanjian Sewa lebih daripada satu bulan di muka, (b) tidak satu pun perubahan, pengubahan, penyerahan, pembatalan atau pengakhiran Perjanjian Sewa (dengan selalu tunduk pada Alinea 5), dan (c) tidak satu pun pengabaian atau persetujuan oleh Pemilik berdasarkan persyaratan Perjanjian Sewa mengikat terhadap atau pada Kreditur sebagai pemegang Dokumen-Dokumen Jaminan dan sebagai Pemilik berdasarkan Perjanjian Sewa jika ia meneruskan posisi itu, kecuali kalau disetujui secara tertulis oleh Kreditur. Juga, Penyewa setuju bahwa walau bagaimanapun Kreditur (i) tidak bertangung gugat untuk segala tindakan atau kealpaan Pemilik atau pemilik yang sebelumnya; (ii) tunduk pada hak set-off (pemotongan tagihan Kreditur oleh debitur untuk membayar piutang kepada debitur), pembelaan, tagihan atau tagihan balik yang mungkin Penyewa miliki terhadap Pemilik atau pemilik yang sebelumnya; (iii) wajib membayar kepada Penyewa tunjangan Penyewa, tunjangan perbaikan Penyewa atau insentif-insentif lain kepada Penyewa yang pada setiap saat jatuh tempo atau terutang berdasarkan Perjanjian Sewa; (iv) terikat oleh suatu pengurangan hak sewa Penyewa sebagai akibat dari kelalaian oleh Pemilik berdasarkan Perjanjian Sewa (dan Penyewa tidak mendapatkan hak pengurangan tersebut terhadap Kreditur) kecuali kalau kelalaian tersebut berlanjut melewati masa berlaku pemberitahuan dan perbaikan yang diberikan kepada Kreditur berdasarkan Alinea 5.

4.    Persetujuan Kreditur. Penyewa setuju bahwa tanpa persetujuan tertulis di muka dari Kreditur (a) Perjanjian Sewa tidak boleh diubah, diubah-ubah atau ditambahi dan tidak satu pun ketentuannya  boleh diabaikan atau disetujui oleh Pemilik, (b) Penyewa dan Pemilik tidak boleh mengakhiri, membatalkan atau melepaskan masa berlaku Perjanjian Sewa (dengan selalu tunduk pada Alinea 5), dan (c) Penyewa tidak boleh membayar uang sewa apa pun untuk lebih daripada bulan sebelum tanggal jatuh temponya.

5.    Tidak boleh diubah. Perjanjian ini tidak boleh diubah secara lisan atau dengan cara apa pun kecuali berdasarkan persetujuan tertulis yang ditandatangani oleh Para Pihak dan para penerus kepentingan mereka masing-masing. Perjanjian ini tetap berlaku bagi kepentingan dan mengikat Para Pihak, para penerus dan penerima pengalihan mereka masing-masing.

6.        Rangkapan dan pengiriman lewat fax. Untuk mempermudah penandatanganan, Perjanjian ini dapat ditandatangani dalam sebanyak rangkapan yang nyaman atau diwajibkan. Tidak ada keperluan bahwa tanda tangan dan pernyataan mengetahui atau atas nama setiap pihak atau bahwa tanda tangan dan pernyataan mengetahui semua pihak yang diperlukan untuk mengikat pihak mana pun tertera di setiap rangkapan. Semua rangkapan secara bersama-sama merupakan satu dokumen saja. Dalam membuktikan Perjanjian ini, tidak perlu memperlihatkan atau mempertimbangkan lebih daripada satu rangkapan saja yang berisi tanda tangan dan pernyataan mengetahui masing-masing atau atas nama setiap pihak dalam Perjanjian ini. Setiap halaman tanda tangan dan pernyataan mengetahui yang dilekatkan pada rangkapan mana pun dapat dilepaskan dari rangkapan tersebut tanpa mengurangi kekuatan hukum tanda tangan dan pernyataan mengetahui yang tertera di atasnya dan yang setelah itu dilekatkan ke rangkapan lain yang serupa dan sebangun dengan rangkapan tersebut kecuali pelekatan pada halaman tersebut lembar-lembar tanda tangan dan pernyataan mengetahui tambahan. Pengiriman Perjanjian ini atau sebuah rangkapan atau lebih dari dokumen ini lewat fax atau surat elektronik merupakan pengiriman yang absah.

English

             5.     Notice.  Notwithstanding anything to the contrary contained in the Lease, Tenant hereby agrees that in the event of any act, omission or default by Landlord or Landlordís agents, employees, contractors, licensees or invitees which would give Tenant the right, either immediately or after the lapse of a period of time, to terminate the Lease, or to claim a partial or total eviction, or to reduce the rent payable thereunder or credit or offset any amounts against future rents payable thereunder or the exercise of any remedies thereunder, Tenant will not exercise any such right until it has given written notice of such act, omission or default to Lender in accordance with Paragraph 11, and (i) in the case of any such act, omission or default that can be cured by the payment of money, if Lender shall not have made the applicable payment within the sixty (60) day period following the giving of such notice, or (ii) in the case of any other such act, omission or default, if Lender shall not have remedied the same within a reasonable period of time for remedying such act, omission or default following the giving of such notice and following the time when Lender shall have become entitled under the Security Instruments to remedy the same, including such time as may be necessary to acquire possession of the Demised Premises if possession is necessary to effect such cure; provided Lender, with reasonable diligence, shall (a) pursue such remedies as are available to it under the Security Instruments so as to be able to remedy the act, omission or default, and (b) thereafter shall have commenced and continued to remedy such act, omission or default or cause the same to be remedied.  Tenant shall also give a copy of any such notice hereunder to any successor to Lenderís interest under the Security Instruments, provided that Lender or such successor notifies Tenant of the name and address of the party Tenant is to notify.  Lenderís cure of Landlordís default shall not be considered an assumption by Lender of Landlordís other obligations under the Lease.  If in curing any such act, omission or default, Lender requires access to the Demised Premises to effect such cure, Tenant shall provide access to the Demised Premises to Lender as required by Lender to effect such cure at all reasonable times. Unless Lender otherwise agrees in writing, Landlord shall remain solely liable to perform Landlordís obligations under the Lease (but only to the extent required by and subject to the limitations included within the Lease), both before and after Lenderís exercise of any right or remedy under this Agreement.  If Lender or any successor or assign becomes obligated to perform as Landlord under the Lease, such person or entity shall be released from those obligations when such person or entity assigns, sells or otherwise transfers its interest in the Demised Premises.

             6.     Successors of Lender Also Included.  The term ďLenderĒ shall be deemed to include the Lender stated hereinabove and any of its successors and assigns, including anyone who shall have succeeded to Landlordís interest by, through or under judicial foreclosure or private trusteeís sale or other proceedings brought pursuant to the Security Instruments, or deed in lieu of such foreclosure or proceedings, or otherwise.

             7.     Lender Not Liable.  Tenant agrees that (a) no prepayment of rent or additional rent due under the Lease of more than one month in advance, (b) no amendment, modification, surrender, cancellation or termination of the Lease (subject always to Paragraph 5), and (c) no waiver or consent by Landlord under the terms of the Lease, shall be binding upon or as against Lender, as holder of the Security Instruments and as Landlord under the Lease if it succeeds to that position, unless consented to in writing by Lender. Furthermore, Tenant agrees that in no event shall Lender (i) be liable for any act or omission of Landlord or any prior landlord; (ii) be subject to any rights of set-off, defense, claim or counterclaim which Tenant might have against Landlord or any prior landlord; (iii) be bound to pay to Tenant any tenant allowances, tenant improvement allowances or other tenant inducements which may at any time be due or owing under the Lease, or (iv) be bound by any abatement of rent rights of Tenant as a result of default by Landlord under the Lease (and Tenant shall not be entitled to any such abatement rights as against Lender), unless such default continues beyond the notice and cure period provided to Lender under Paragraph 5.

             8.     Lender Consent.  Tenant agrees that, without the prior written consent of Lender (a) the Lease may not be amended, modified or supplemented nor may any of its terms be waived or consented to by Landlord, (b) Tenant and Landlord may not terminate, cancel or surrender the term of the Lease (subject always to paragraph 5), and (c) Tenant shall not pay any rent for more than the month in advance of the date when due.

             9.     No Modification.  This Agreement may not be modified orally or in any manner other than by an agreement, in writing, signed by the parties hereto and their respective successors in interest. This Agreement shall inure to the benefit of and be binding upon the parties hereto, their respective successors and assigns.

            10.       Counterparts and Facsimile Delivery.  To facilitate execution, this Agreement may be executed in as many counterparts as may be convenient or required.  It shall not be necessary that the signature and acknowledgment of, or on behalf of, each party, or that the signature and acknowledgment of all persons required to bind any party, appear on each counterpart.  All counterparts shall collectively constitute a single instrument.  It shall not be necessary in making proof of this Agreement to produce or account for more than a single counterpart containing the respective signatures and acknowledgment of, or on behalf of, each of the parties hereto.  Any signature and acknowledgment page to any counterpart may be detached from such counterpart without impairing the legal effect of the signatures and acknowledgments thereon and thereafter attached to another counterpart identical thereto except having attached to it additional signature and acknowledgment pages. Delivery of this agreement or of one or more counterparts hereof by facsimile or by electronic mail constitutes valid delivery.